通俗點解釋就是，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房，平時我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因為買賣合同是無效的。

　　一、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

　　1.小產(chǎn)權(quán)房

　　1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，職工并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。

　　2、職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話，必須在購買五年之后才能夠進行。

　　3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。

　　4、購買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

　　2.大產(chǎn)權(quán)房

　　1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認可和接受。

　　2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時間上的限制。

　　3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家（也就是當?shù)卣﹦潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。

　　4、購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補繳任何費用。

　　二、買小產(chǎn)權(quán)房會具備一定的風險

　　1、缺少“五證”

　　“五證”即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護。

　　2、拆遷難補償

　　除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

　　3、質(zhì)量難保證

　　房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

　　4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

　　由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。

　　5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款

　　小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利，沒有他項權(quán)利就相當于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復。

　　三、大產(chǎn)權(quán)房存縮水風險

　　房屋使用年限分兩個概念：一個是房屋本身的使用年限，另一個是土地使用年限。房屋是私人財產(chǎn)，購房者享有所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國家的，開發(fā)商和個人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說的產(chǎn)權(quán)年限，指的是土地的使用年限。

　　房屋產(chǎn)權(quán)的年限，是從開發(fā)商拿地之日起開始計算的，而地產(chǎn)開發(fā)的周期一般較長（一般從拿地到交房入住需要2－5年甚至更久），因此購房者到手的產(chǎn)權(quán)一般會縮水幾年，一般70年產(chǎn)權(quán)的房子實際使用年限也就60多年，一些50年、40年產(chǎn)權(quán)的房子使用年限更短。