小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房如何區(qū)分?買小產(chǎn)權(quán)房的風險有哪些?
2023年12月06日09:30 來源:房天下
通俗點解釋就是,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買賣的叫大產(chǎn)權(quán)房,平時我們能買到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房,其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有三種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。最后一種是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅:這類房屋一旦發(fā)生糾紛,購房者無法得到賠償,因為買賣合同是無效的。
一、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別
1.小產(chǎn)權(quán)房
1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā),職工并沒有實際的產(chǎn)權(quán)。
2、職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話,必須在購買五年之后才能夠進行。
3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有,并且這類房產(chǎn)只能由這個鄉(xiāng)的村民購買居住。
4、購買小產(chǎn)權(quán)房之后,若要再轉(zhuǎn)讓,必須補交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。
2.大產(chǎn)權(quán)房
1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā),被國家認可和接受。
2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房,沒有時間上的限制。
3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當?shù)卣﹦潛芑蛘咿D(zhuǎn)讓的,銷售對象可以是任何人。
4、購買大產(chǎn)權(quán)房之后,購買者可以自由進行使用、出售或轉(zhuǎn)讓,不用補繳任何費用。
二、買小產(chǎn)權(quán)房會具備一定的風險
1、缺少“五證”
“五證”即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán),不受法律的保護。
2、拆遷難補償
除了不能辦理房產(chǎn)證外,那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規(guī)劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
3、質(zhì)量難保證
房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督,一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣
由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證,小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案,所以不可以辦理抵押等他項權(quán)利,沒有他項權(quán)利就相當于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行,銀行貸款就無法批復。
三、大產(chǎn)權(quán)房存縮水風險
房屋使用年限分兩個概念:一個是房屋本身的使用年限,另一個是土地使用年限。房屋是私人財產(chǎn),購房者享有所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國家的,開發(fā)商和個人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說的產(chǎn)權(quán)年限,指的是土地的使用年限。
房屋產(chǎn)權(quán)的年限,是從開發(fā)商拿地之日起開始計算的,而地產(chǎn)開發(fā)的周期一般較長(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久),因此購房者到手的產(chǎn)權(quán)一般會縮水幾年,一般70年產(chǎn)權(quán)的房子實際使用年限也就60多年,一些50年、40年產(chǎn)權(quán)的房子使用年限更短。